Tag Archives: properti

Lebih Baik Sewa Atau Beli Rumah?

Dalam hidup kita harus mengambil beberapa keputusan yang memiliki dampak besar terhadap kehidupan kita selanjutnya, contohnya adalah tempat sekolah/kuliah, menikah, tempat kerja, dan keputusan untuk membeli tempat tinggal. Pembelian properti pertama ini adalah keputusan yang berani dan krusial, bahkan ada reality show di Kanada berjudul “Property Virgin”. Acara tersebut berkisah tentang seorang broker properti yang memberikan petunjuk kepada pasangan muda yang sedang mencari properti pertama mereka.

Lalu timbul pertanyaan dari benak saya, apakah memang kita harus membeli properti, atau dalam hal ini adalah rumah tinggal? Apakah kita harus terjerat dalam hutang belasan tahun yang tak kunjung usai? Saya melakukan perhitungan kecil-kecilan.

Saya mulai dari biaya sewa. Biaya yang kita keluarkan untuk menyewa properti secara umum adalah 3–5% dari nilai jual rumah, bahkan lebih rendah. Beberapa rekan menyewa properti hunian senilai 1 milyar atau lebih hanya dengan 25 juta rupiah per tahun. Misalnya dengan tarif tersebut dan terdapat kenaikan 10 persen per tahun selama 15 tahun, maka total biaya yang dikeluarkan adalah sebesar 794 juta.

Nilai tersebut jauh lebih rendah daripada apabila kita harus membeli dengan cara KPR, yang pertama kita harus menyiapkan uang muka minimal 10%, yaitu sebesar 100 juta rupiah. Dengan asumsi floating rate normal KPR perbankan sebesar 11% per tahun dengan utang 900 juta selama 15 tahun, maka muncul angka cicilan sebesar 10,229 juta rupiah per bulan. Selama 15 tahun maka uang yang dibayar total adalah sebesar 1,841 milyar rupiah, yaitu dua kali lipat dari pokok utang ditambah uang muka.

Tapi akhirnya kan saya dapat aset berupa properti hunian?

Betul sekali, dengan asumsi kenaikan harga rumah 10% per tahun, maka harga rumah tersebut menjadi 3,797 milyar rupiah 15 tahun kemudian.

Berarti saya ga rugi dong? Kalo sewa saya ga punya rumah sampai sekarang

Betul namun kita harus membandingkan selisih antara cicilan dan biaya sewa, selisih pada tahun awal adalah 8 juta lebih per bulan hingga pada tahun tahun akhir tinggal 2 jutaan, namun setelah dihitung apabila selisih tersebut diinvestasikan selama 15 tahun pada reksadana saham dengan asumsi return 12% per tahun (CAGR indek IHSG 2003–2018 adalah 19%) maka nilai uang tersebut menjadi 4,155 milyar rupiah. Yaitu masih lebih tinggi daripada nilai rumah pada perhitungan sebelumnya. Sehingga kesimpulannya apabila menurut perhitungan dengan keadaan di atas maka sewa terlebih dahulu lalu membeli rumah lebih menguntungkan.

Tentu perhitungan tersebut berlaku dengan asumsi-asumsi tersebut di atas dan negara dalam keadaan normal. Apabila asumsi berubah maka hasil perhitungan dapat berupah pula.

Kekurangan metode ini adalah tidak memperhitungkan perilaku ekonomi dan konsumsi masyarakat. Dalam perhitungan ini selisih antara biaya sewa dengan cicilan diinvestasikan ke reksadana saham, sedangkan biasanya masyarakat apabila mempunyai disposable income digunakan untuk membeli barang barang konsumtif. Selain itu juga belum diperhitungkan biaya kepemilikan rumah seperti pajak properti dan biaya pemeliharaan rumah.

perhitungan excel kami lampirkan di bawah, dapat anda gunakan untuk mengubah asumsi yang saya gunakan. Ditunggu kritik dan masukannya

file excel:
https://drive.google.com/file/d/1Bnmc4a9Mhh9jPUEPph71E2J58Urp4FAx/view

tulisan asli dapat diakses di

https://medium.com/@devino.rizki/lebih-baik-sewa-atau-beli-rumah-64f1481d704

View at Medium.com

View at Medium.com

View at Medium.com

Tinggalkan komentar

Filed under bisnis, perencanaan keuangan, piece of mind

Menghitung Nilai Wajar Properti

Beberapa waktu yang lalu ada obrolan di sebuah milis SSR yang bercerita bahwa banyak rumah di bilangan Serpong kosong tidak berpenghuni a.k.a. kosong. Kenapa?

Kita tahu harga rumah terutama di bilangan Bintaro Serpong naik drastis beberapa tahun terakhir ini, oleh karena itu banyak orang yang memiliki dana lebih membeli rumah dengan harga milyaran meskipun di daerah suburban seperti Serpong. tujuannya apa? biasanya untuk investasi, dan sebagian untuk ditinggali sendiri. Kita tahu konsep investasi properti, selain diharapkan kenaikan harga rumah tentu pemilik juga mengharapkan cashflow tahunan dari sewa rumah.

Investasi Properti = Capital Gain + Penghasilan Sewa

Biasanya tarif sewa per tahun sebesar 5% – 8% dari harga rumah. Perhitungan sederhananya apabila ada rumah seharga 1 milyar, maka biaya sewa per tahunnya adalah antara 50 – 80 juta per tahun. Namun keadaannya tidak selalu seperti itu, beberapa kolega saya memulai usaha PAUD di daerah BSD dengan menyewa sebuah rumah seharga 30 juta per tahun padahal menurut pemilik dan broker harga pasar rumah itu adalah 1,2 Milyar. Jadi tarifnya hanya 2,5% dari harga pasar rumah. Karena tarif sewa yang relatif rendah itulah banyak pemilik properti memilih untuk mengosongkan rumahnya daripada disewa dengan harga relatif rendah.

Melihat harga-harga rumah di pinggiran Jakarta yang naik tidak terkendali saya jadi berpikir, harga yang dipasang para pengembang ini berdasarkan apa? Demand Supply? harga psikologis? Dimana ada pengembang yang selalu mengancam dengan “Senin Harga Naik!” atau dengan menggoreng harga selama masih laku.

Developer (D): Bikin Rumah ah, dijual 200 juta. (laku keras)

D: Wah coba minggu depan naikin 10%, jual 220 juta (laku keras lagi)

D: Wah abis, naikin lagi 10%, jual 242 juta (lagi lagi laku keras)

dst.

Semakin banyaknya kelas menengah, mudahnya proses kredit KPR, dan mempunyai rumah sebagai simbol kemapanan hidup merupakan faktor yang mendukung tingginya penjualan rumah.

Bagaimana menilai harga wajar properti? Kalau saya berpendapat nilailah harga wajar properti tersebut dari harga sewanya, apabila harga sewa 6 juta setahun dengan menggunakan asumsi faktor biaya sewa 6% maka dihitung 6 juta x (100%/6%) = 100 juta. Jika ternyata harga pasar tersebut lebih dari hitungan dan asumsi kita maka rumah tersebut telah overvalued. Perhitungan ini sangat subjektif dan masih ada kelemahan, sehingga mohon maaf apabila ada yang tidak berkenan.

Demikian, sewa atau beli tetapkan pilihan anda. Kita tidak menghakimi 🙂

Semoga bermanfaat.

ada liputan khusus kontan tentang KPR di http://lipsus.kontan.co.id/v2/kpr dan ada liputan khusus yang menarik di http://lipsus.kontan.co.id/v2/kpr/read/121/Bubble-properti-atau-hanya-over-price

6 Komentar

Filed under perencanaan keuangan, piece of mind

Ingin Efisien? Belilah Tempat Tinggal Dekat “PSK”

Pernahkah kita mengevaluasi kehidupan kita sehari-hari? Berapa menit perjalan pergi dan pulang kantor? berapa menit kita mengantar dan menjemput anak ke sekolahnya? seberapa efisienkah kita menjalani waktu dalam hidup?

Terinspirasi dari tulisan Mas Roni Yuzirman tentang hidup minimalis, sebaiknya kita bertempat tinggal di dekat PSK bahkan kalau perlu bisa ditempuh dengan hanya berjalan kaki. Eits, jangan berpikir macam-macam terlebih dulu. PSK yang saya maksud ini adalah Pasar, Sekolah, dan Kantor.

Menurut pengalaman saya paling memakan waktu dan uang adalah  transportasi ke sekolah dan tempat kerja. Coba bayangkan apabila 3 tempat tersebut bisa ditempuh dengan berjalan kaki, BBM naik berapapun kita tidak akan khawatir dan kualitas hidup kita akan meningkat.

Mungkin sulit mendapatkan rumah dengan lokasi seperti itu tapi bukan berarti tidak bisa, paling tidak 2 dari 3 lah.

Wassalam

Tinggalkan komentar

Filed under perencanaan keuangan, piece of mind

Indeks Sektoral di Yahoo Finance

Yahoo Finance merupakan salah satu portal Keuangan yang populer dan banyak digunakan untuk mencari data.  Data IHSG beserta emiten-emitennya pun tersedia lengkap disini. Data tersebut sangat berguna bagi investor sebagai pertimbangan keputusan, atau akademis

Caranya adalah :
Ketik ^JKSE ( atau “JK” saja, semua result “JK” akan keluar, pilih ^JKSE Composit Index ) di Finance Search >> klik “Get Quotes

Disitu anda dapat melihat Components, Charts dan News tentang JKSE Composit Index

Atau klik link dibawah ini :
http://finance.yahoo.com/q/hp?s=^JKSE+Historical+Prices

Klik “Historical Price” >>> “Set Date Range” lalu klik “Get Price
Klik “Download to Spreadsheet” dibawahnya, anda akan mendapatkan csv file yang dapat dibuka di MS Excell maupun di Scalc Open Office
Catatan :
Data Harian setiap stock bisa juga anda dapatkan disana dengan prefix “.[dot]JK” ( Jakarta Stock Exchange ) contohnya : BBNI.JK

Yahoo Finance sudah merupakan situs yang banyak digunakan untuk mencari data historikal harga saham maupun indeks. Namun banyak yang belum mengetahui bahwa ternyata indeks sektoral juga dapat dicari di yahoo finance. Indeks tersebut dibutuhkan untuk analisa keputusan investasi maupun untuk kepentingan akademis. Data historikal di Yahoo Finance dapat didownload menjadi spreadsheet. 🙂

berikut quote IHSG sektoral dalam yahoo finance

Ticker nya :
^JKFINAN
^JKMISC
^JKCONS
^JKAGRI
^JKINFA
^JKBIND
^JKMING
^JKMNFG
^JKPROP
^JKTRAD
^JKSE
^JKLQ45

Selamat Menganalisa dan Belajar

5 Komentar

Filed under perencanaan keuangan, piece of mind, sightseeing

Sudahkah kita mempersiapkan pensiun?

Pensiun, apakah yang terbersit dalam benak anda setelah mendengar kata tersebut? Pensiun adalah kondisi dimana bagi seorang karyawan tidak lagi masuk bekerja karena usia telah memasuki masa pensiun dan hanya menerima sebagian dari gaji pokok tanpa tunjangan dan lainnya. Untungnya PNS mempunyai program pensiun,dan juga beberapa Perusahaan juga mendaftarkan pegawainya dalam Program Jaminan Hari Tua baik melalui DPPK atau DPLK. Hal tersebut sangat membantu karena para karyawan tersebut akan tetap mendapatkan penghasilan.

Sebagai ilustrasi, penghasilan pejabat setingkat Kepala Bagian atau Eselon 3 adalah kira-kira sekitar Rp. 15 juta belum termasuk uang perjalanan, uang makan, honor dll. Lalu diasumsikan mendapat ruang gaji pokok tertinggi di skema PNS adalah Rp. 4 juta sehingga paling tinggi pensiunan hanya menerima Rp 4 juta x 80% = Rp. 3,2 juta. Jumlah tersebut hanya sekitar 22% dari penghasilan awal, apakah kita sudah siap dengan kenyataan tersebut?
Kondisi ini seringkali menjadi momok bagi karyawan sehingga terkadang mereka berusaha memperpanjang masa kerjanya. Pada masa dimana seseorang baru saja pensiun, yaitu saat mulai berhenti masuk kantor bagi sebagian orang, masa ini adalah hal yang membahagiakan karena memang menunggu untuk masa pensiun. Tapi untuk sebagian lagi mereka sedih karena belum mau berhenti bekerja atau belum punya cukup asset untuk pensiun. Masa ini sangat krusial karena disinilah titik mereka kehilangan penghasilan dan rutinitas sehari-hari untuk berangkat ke kantor, yang dapat mengakibatkan juga rasa kehilangan identitas, kekuasaan, dan harga diri. Inilah yang disebut Post Power Syndrome
Menurut data survey Financial Quotient tahun 2007 oleh salah satu bank swasta international, didapat kenyataan yang mengejutkan
• Jika Responden kehilangan pekerjaan, kebanyakan responden mengatakan bahwa mereka hanya memiliki simpanan untuk biaya hidup kurang dari 11 minggu.
6 dari 10 dari responden tidak merencanakan pension mereka
Kurang dari 25% responden tidak mempunyai dana pension formal
39% dari responden percaya bahwa mereka akan bergantung pada anak-anak mereka saat tua..

Baca lebih lanjut

8 Komentar

Filed under perencanaan keuangan, piece of mind