Category Archives: perencanaan keuangan

Lebih Baik Sewa Atau Beli Rumah?

Dalam hidup kita harus mengambil beberapa keputusan yang memiliki dampak besar terhadap kehidupan kita selanjutnya, contohnya adalah tempat sekolah/kuliah, menikah, tempat kerja, dan keputusan untuk membeli tempat tinggal. Pembelian properti pertama ini adalah keputusan yang berani dan krusial, bahkan ada reality show di Kanada berjudul “Property Virgin”. Acara tersebut berkisah tentang seorang broker properti yang memberikan petunjuk kepada pasangan muda yang sedang mencari properti pertama mereka.

Lalu timbul pertanyaan dari benak saya, apakah memang kita harus membeli properti, atau dalam hal ini adalah rumah tinggal? Apakah kita harus terjerat dalam hutang belasan tahun yang tak kunjung usai? Saya melakukan perhitungan kecil-kecilan.

Saya mulai dari biaya sewa. Biaya yang kita keluarkan untuk menyewa properti secara umum adalah 3–5% dari nilai jual rumah, bahkan lebih rendah. Beberapa rekan menyewa properti hunian senilai 1 milyar atau lebih hanya dengan 25 juta rupiah per tahun. Misalnya dengan tarif tersebut dan terdapat kenaikan 10 persen per tahun selama 15 tahun, maka total biaya yang dikeluarkan adalah sebesar 794 juta.

Nilai tersebut jauh lebih rendah daripada apabila kita harus membeli dengan cara KPR, yang pertama kita harus menyiapkan uang muka minimal 10%, yaitu sebesar 100 juta rupiah. Dengan asumsi floating rate normal KPR perbankan sebesar 11% per tahun dengan utang 900 juta selama 15 tahun, maka muncul angka cicilan sebesar 10,229 juta rupiah per bulan. Selama 15 tahun maka uang yang dibayar total adalah sebesar 1,841 milyar rupiah, yaitu dua kali lipat dari pokok utang ditambah uang muka.

Tapi akhirnya kan saya dapat aset berupa properti hunian?

Betul sekali, dengan asumsi kenaikan harga rumah 10% per tahun, maka harga rumah tersebut menjadi 3,797 milyar rupiah 15 tahun kemudian.

Berarti saya ga rugi dong? Kalo sewa saya ga punya rumah sampai sekarang

Betul namun kita harus membandingkan selisih antara cicilan dan biaya sewa, selisih pada tahun awal adalah 8 juta lebih per bulan hingga pada tahun tahun akhir tinggal 2 jutaan, namun setelah dihitung apabila selisih tersebut diinvestasikan selama 15 tahun pada reksadana saham dengan asumsi return 12% per tahun (CAGR indek IHSG 2003–2018 adalah 19%) maka nilai uang tersebut menjadi 4,155 milyar rupiah. Yaitu masih lebih tinggi daripada nilai rumah pada perhitungan sebelumnya. Sehingga kesimpulannya apabila menurut perhitungan dengan keadaan di atas maka sewa terlebih dahulu lalu membeli rumah lebih menguntungkan.

Tentu perhitungan tersebut berlaku dengan asumsi-asumsi tersebut di atas dan negara dalam keadaan normal. Apabila asumsi berubah maka hasil perhitungan dapat berupah pula.

Kekurangan metode ini adalah tidak memperhitungkan perilaku ekonomi dan konsumsi masyarakat. Dalam perhitungan ini selisih antara biaya sewa dengan cicilan diinvestasikan ke reksadana saham, sedangkan biasanya masyarakat apabila mempunyai disposable income digunakan untuk membeli barang barang konsumtif. Selain itu juga belum diperhitungkan biaya kepemilikan rumah seperti pajak properti dan biaya pemeliharaan rumah.

perhitungan excel kami lampirkan di bawah, dapat anda gunakan untuk mengubah asumsi yang saya gunakan. Ditunggu kritik dan masukannya

file excel:
https://drive.google.com/file/d/1Bnmc4a9Mhh9jPUEPph71E2J58Urp4FAx/view

tulisan asli dapat diakses di

https://medium.com/@devino.rizki/lebih-baik-sewa-atau-beli-rumah-64f1481d704

View story at Medium.com

View story at Medium.com

View story at Medium.com

Iklan

Tinggalkan komentar

Filed under bisnis, perencanaan keuangan, piece of mind

Pain of Paying

Ketika kita membeli barang, misalnya ponsel pintar dengan harga 3 juta. Lebih nyaman manakah buat kita, membayar secara tunai, dengan kartu kredit, atau cicilan tanpa bunga selama 12 bulan? Tentu membayar tunai bukan pilihan utama, karena pada dasarnya membayar tunai itu secara psikologi menyakitkan, karena kita melihat sendiri dan secara sadar sejumlah uang dengan nominal lumayan tersebut berpisah dari kita. Oleh karena itu para pengusaha dan retailer mempunyai strategi untuk menunda atau mengalihkan rasa sakit tersebut agar penjualan mereka meningkat, dengan memberi alternatif cara pembayaran seperti kartu kredit, kartu debit, kartu prabayar, e wallet. Hal tersebut efektif dan mungkin beberapa kali melakukan kita pembelian barang dengan tanpa rasa sakit, sakitnya baru terasa ketika tagihan kartu kredit terbit dan sakitnya tuh disini,,,, (tunjuk rekening)

Bagaimana dengan anda?

Debit is the favorite, credit cards reign for big buys, alternative payments growing in popularity
https://www.creditcards.com/credit-card-news/payment-method-statistics-1276.php
The pain of Paying – Dan Ariely
https://youtu.be/PCujWv7Mc8o
Mobile money in emerging markets: The business case for financial inclusion
https://www.mckinsey.com/industries/financial-services/our-insights/mobile-money-in-emerging-markets-the-business-case-for-financial-inclusion

Tinggalkan komentar

Filed under bisnis, perencanaan keuangan

Stop! Mengeluarkan uang hanya untuk buat orang lain terkesan

“We buy things we don’t need with money we don’t have to impress people we don’t like.” – Dave Ramsey

Coba kita renungkan kembali, uang yang kita keluarkan. Apakah benar benar seperti yang inginkan atau hanya untuk membuat orang lain terkesan?

Tas bermerek, gadget mahal terbaru, mobil baru, yang kita beli tidak mendefinisikan kita, perilaku kita lah yang mendefinisikan kita

Jadi jangan sampai kita membeli sesuatu karena kena tetangga atau teman kantor beli barang tersebut.

http://www.thesimpledollar.com/stop-spending-money-to-impress-people/

4 Komentar

Filed under perencanaan keuangan

Usaha Sendiri, Bekerja Tanpa Bos?

Seiring meningkatnya kesejahteraan dan boomingnya kelas menengah di Indonesia, banyak orang yang menawarkan seminar menjadi kaya. Banyak jalurnya baik dari trading saham, komoditas, forex, properti modal dengkul, cara cepat jadi pengusaha dll. Intinya mereka menjual mimpi melalui seminar-seminar yang biasanya harganya lumayan mahal. Saya fokus di dalam kewirausahaan, banyak dari seminar tersebut medorong untuk segera action, seperti meninggalkan pekerjaan dan menikmati kebebasan menjadi wirausaha, tanpa bos, bisa berangkat siang, dll. Banyak dari peserta yang terbuai dengan pola pikir tersebut.

Banyak orang berpikir dengan berwirausaha kita tidak akan bos yang memberi kita tugas, ini adalah hal yang kurang tepat. Karena dengan berwirausaha, bos kita malah akan bertambah banyak. Mereka adalah

1. Konsumen

Pelanggan adalah Raja, frase ini menunjukkan bahwa pelanggan bahwa malah pelanggan lebih dari sekedar bos, tapi adalah raja. Konsumen adalah Bos yang paling utama yang harus dilayani, pelanggan tidak akan datang dengan sendirinya tapi dengan segala usaha dan upaya kita agar mereka mau membeli barang atau menggunakan layanan kita.  Kita harus mengerti kebutuhan mereka, pastikan mereka mau kembali sebagai konsumen berulang. Apabila pelanggan yang datang tidak kembali, kita harus bertanya-tanya terhadap layanan atau kualitas barang yang kita berikan.

2. Karyawan

Karyawan adalah salah satu faktor penentu dalam usaha. Menurut saya, hal paling sulit dalam usaha adalah manajemen SDM, bagaimana posisi kita sebenarnya adalah kita sebagai pemilik bisnis melayani mereka, agar mereka para karyawan dapat bekerja dengan baik untuk kelancaran bisnis kita. Bagaimana kita dapat bertindak sebagai pemimpin dan manajer yang baik.

3. Rekan Kerja (Pemasok dan Distributor)

Di beberapa tempat, khususnya perusahaan atau kantor yang berpola pikir feodal (biasanya perusahaan atau kantor pemerintah) beranggapan pemasok atau penyedia barang/jasa mempunyai posisi yang lebih rendah karena mereka yang punya proyek dan mereka yang menerima pembayaran. Sehingga mereka biasanya memperlakukannya semena-mena seperti melakukan pungutan yang cukup besar atau membayar barang yang mereka pasok dengan harga murah (e.g. pabrik tebu). Hal seperti ini perlu ditinggalkan, bagaimana seharusnya kita bertindak sebagai pihak yang setara, partner, bukan hubungan atasan bawahan. Bagaimana kita dengan efisien mendapatkan barang sesuai dengan kualitas yang kita cari dan membayar dengan harga yang efisien. Sudah tidak ada lagi tempat untuk korupsi.

4. Investor

Tujuan perusahaan modern dewasa ini adalah memaksimalkan nilai perusahaan atau kemakmuran pemegang saham. Bagaimana langkah kita meyakinkan mereka bahwa keputusan yang kita buat dalam jangka pendek atau panjang adalah untuk memajukan perusahaan. Atau bila masih dalam tahap mencari investor, bagaimana kita dapat meyakinkan mereka agar menerima ide kita dan menanamkan uangnya di perusahaan kita.

5. Pemerintah

Pemerintah berkepentingan terhadap usaha kita, terutama masalah pajak. Bagaimana kita sebagai warganegara yang baik sudah seharusnya taat pajak. Penggelapan pajak adalah kejahatan serius yang berujung pidana, saran saya adalah bayarlah pajak dengan tertib. Karena sesuai dengan PP 46 2013 mengenai Pajak UMKM hanya dikenakan 1% dari omset, saya rasa apabila bisnis UMKM tersebut marginnya cukup tinggi maka 1% akan terasa kecil.

6. Masyarakat

Jadilah lentera yang menerangi. Akan lebih baik jika usaha kita dapat memberikan nilai tambah kepada masyarakat dan lingkungan. Karena apabila usaha kita dianggap mengganggu maka mereka dapat menuntut ditutupnya usaha kita. Baru-baru ini beberapa usaha warnet ditutup karena meresahkan warga sekitar yang anaknya bermain tanpa kenal waktu.

Bagaimana? Lumayan kan? Apabila di kantor atasan hanya satu, apabila membuka usaha kita harus banyak mengakomodir kepentingan atasan-atasan kita tersebut. Anda mau buka usaha dengan motif agar bisa bersantai-santai? Coba dipikir lagi 🙂

1 Komentar

Filed under career, perencanaan keuangan

Membuat Sendiri Perencanaan Keuangan Keluarga Anda :)

Beberapa hari yang lalu saya ngobrol dengan rekan saat mengambil sertifikasi Perencanaan Keuangan, Mas Pandji Harsanto yang sekarang tergabung dalam firma Perencanaan Keuangan Fin-ally. Dengan misi untuk meningkatkan financial literacy masyarakat dan memperkuat kelas menengah yang solid, mengadakan workshop Make Your Own Plan (MYOP) yang diadakan di beberapa kota antara lain JAKARTA, MALANG, KENDARI, dan MAKASSAR.

Kelas Perencanaan Keuangan  “ Make Your Own Plan” adalah pelatihan yang unik dan interaktif. Dalampelatihan ini Peserta diajak untuk menata kondisi keuangannya dan membuat sendiri rangkaian perencanaan keuangan berdasarkan kondisi keuangan masing-masing. Untuk itu setiap peserta akan didampingi oleh konsultan perencana keuangan independen yang berpengalaman, sehingga peserta dapat lebih mendalami pembuatan financial plan pribadi dan mengetahui latar belakang penghitungan persiapan dana dan pemilihan instrument investasi untuk mencapai tujuan keuangan.

Tujuan:
Setelah mengikuti workshop “Make Your Own Plan” Peserta dapat :

  1. Memahami secara komprehensif konsep Time Value of Money.
  2. Merumuskan tujuan keuangan dan strategi mencapainya.
  3. Menentukan jenis proteksi yang tepat untuk setiap anggota keluarga.
  4. Menentukan produk keuangan yang tepat dalam mencapai tujuan keuangan.
  5. Mewujudkan langkah-langkah yang harus dilakukan dalam waktu 1 tahun secara mendetail dan perencanaan tahun-tahun berikutnya sesuai rencana yang telah disusun.
  6. Menyusun Buku Perencanaan Keuangan Pribadi secara komperehensif.

JADUAL KELAS MYOP HARI PERTAMA

Pada hari Pertama mendapatkan materi:
1. Financial Mindset
2. Profil Risiko, dan Financial Ratio
3. Cash management, 
4. Debt Management, KPR
5. Insurance
6. Investasi Reksa Dana
7. Membuat Tujuan Keuangan dengan Investasi
8. Dana Pendidikan
9. Dana Pensiun

JADUAL MYOP HARI KEDUA

Pada hari kedua peserta didampingi untuk membuat:
10. Arus Kas Bulanan dan kekayaan bersih sebelum FP
11. Profil resiko dan Financial Check up.
12. Evaluasi arus kas bulanan dan kekayaan bersih setelah FP
13. Pemilihan Produk Asuransi
14. Penyusunan dana pendidikan
15. Pendampingan penyusunan dana pensiun
16. Pendampingan KPR
17. Rekomendasi Produk Reksa Dana
18. Pembuatan Action Plan

Metode Pelatihan:
* Presentasi
* Diskusi Interaktif
* Pendampingan Kebutuhan Peserta & Strategi Pencapaian dimana setiap Planner hanya akan mendampingi pembuatan Buku Perencanaan Keuangan untuk 3 peserta

TERBATAS 9 PESERTA

PEMBICARA :

  1. FARAH DINI NOVITA, BA(Hons), RFA ®
  2. PANDJI HARSANTO SE, RFA® CHt.
  3. YERI KURNIAWAN KEMI, S.Kom, B. ICT, RFA ®

Fasilitas :

  1. Handout materi
  2. Financial calculator
  3. Hardcopy dari Bookplan yang telah dibuat
  4. Pendampingan selama 1 tahun
  5. Review per 6 bulanan, dua kali review dalam setahun.
  6. Empat kali coffe break, dua kali makan siang

JADUAL BATCH 3 JAKARTA : 31 AGUSTUS – 1 SEPTEMBER 2013
hubungi : Pandji Harsanto 0856.9735.9500
email : pandji.harsanto@gmail.com

INFO KELAS MYOP, 31 AGUS – 1 SEPT 2013

JADUAL BATCH 4 MALANG : 7 – 8 SEPTEMBER 2013
hubungi : Yeni 0856.353.3030
email : oktaviani.firdiyanti@gmail.com

JADUAL  BATCH 5 KENDARI : 14 – 15 SEPTEMBER 2013
hubungi : Ilman Ramli 0819..3522.2235
email : myilman@gmail.com

JADUAL BATCH 7 MAKASSAR : 28 – 29 SEPTEMBER 2013
hubungi : Pandji Harsanto 0856.9735.9500
email : pandji.harsanto@gmail.com

INFO KELAS MYOP BATCH 7, MAKASSAR 28-29 SEPTEMBER 2013

Untuk pendaftaran silahkan mengisi data berikut
Nama Lengkap :
Nomor HP :
Alamat email :
Kota mengikuti Kelas : Jakarta / Malang / Kendari /Makassar

JADUAL BATCH 8 (berikutnya) JAKARTA akan dilaksanakan pada tanggal 2 – 3 NOVEMBER 2013

Untuk mendapatkan Diskon Tambahan sebesar 100 ribu, saat mendaftar workshop tulislah referensi dari Devino Rizki Arfan

Terima Kasih, semoga bermanfaat bagi kita semua. Untuk Kelas Menengah yang Kuat!

4 Komentar

Filed under perencanaan keuangan

Biaya Kuliah Perguruan Tinggi Negeri 2013

Tidak seperti tahun-tahun sebelumnya, untuk tahun 2013 ini biaya kuliah di perguruan tinggi negeri diatur oleh Permendikbud 55 Tahun 2013 beserta lampirannya yang mengatur mengenai biaya kuliah, sehingga kampus tidak membebankan macam-macam biaya kepada mahasiswa seperti SPP, BOP, Uang Pangkal dll. tetapi dijadikan satu komponen bernama Uang Kuliah Tunggal dimana jumlah harus dibayar berbeda-beda sesuai dengan kategori 1 s/d 5 yang dilihat berdasarkan keadaan ekonomi orang tua mahasiswa.

Di lampiran Permendikbud tersebut terdapat dua komponen, yaitu Biaya Kuliah Tunggal (BKT) dan Uang Kuliah Tunggal (UKT). Sebagaimana tercantum dalam Pasal 1 Permendikbud tersebut:

Pasal 1
(1) Biaya kuliah tunggal merupakan keseluruhan biaya operasional per mahasiswa per semester pada program studi di perguruan tinggi negeri.
(2) Biaya kuliah tunggal digunakan sebagai dasar penetapan biaya yang dibebankan kepada mahasiswa masyarakat dan Pemerintah.
(3) Uang kuliah tunggal merupakan sebagian biaya kuliah tunggal yang ditanggung setiap mahasiswa berdasarkan kemampuan ekonominya.
(4) Uang kuliah tunggal sebagaimana dimaksud pada ayat (3) ditetapkan berdasarkan biaya kuliah tunggal dikurangi biaya yang ditanggung oleh Pemerintah.

Jadi BKT merupakan biaya yang dibutuhkan untuk operasional per mahasiswa per semester, sedangkan UKT merupakan uang yang dibayarkan mahasiswa kepada Universitas. Selisihnya disubsidi oleh pemerintah dalam hal ini Kemendikbud.

UKT = BKT – Subsidi Uang Kuliah

Dengan adanya Peraturan ini biaya kuliah menjadi transparan, karena dipublikasikan secara umum dan seluruh orang dapat mengaksesnya. Selain itu menurut pasal 5 dan 6 Permendikbud tersebut, universitas tidak diperbolehkan memungut uang lagi selain UKT kecuali maksimal 20% dari seluruh penerimaan tidak mengikuti aturan UKT.

Pasal 5
Perguruan tinggi negeri tidak boleh memungut uang pangkal dan pungutan lain selain uang kuliah tunggal dari mahasiswa baru program Sarjana (S1) dan program diploma mulai tahun akademik 2013 – 2014.
Pasal 6
Perguruan tinggi negeri dapat memungut di luar ketentuan uang kuliah tunggal dari mahasiswa baru program Sarjana (S1) dan program diploma nonregulerpaling banyak 20 (dua puluh) persen dari jumlah mahasiswa baru mulai tahun akademik 2013 –2014.

Di lampiran saya mengamati, biaya paling mahal adalah Fakultas Kedokteran. Selain itu Jurusan Farmasi juga salah satu yang termahal. Demikian informasi biaya kuliah Universitas Negeri, bisa dilihat di Daftar Uang Kuliah Tahunan.

Tinggalkan komentar

Filed under perencanaan keuangan

Menghitung Nilai Wajar Properti

Beberapa waktu yang lalu ada obrolan di sebuah milis SSR yang bercerita bahwa banyak rumah di bilangan Serpong kosong tidak berpenghuni a.k.a. kosong. Kenapa?

Kita tahu harga rumah terutama di bilangan Bintaro Serpong naik drastis beberapa tahun terakhir ini, oleh karena itu banyak orang yang memiliki dana lebih membeli rumah dengan harga milyaran meskipun di daerah suburban seperti Serpong. tujuannya apa? biasanya untuk investasi, dan sebagian untuk ditinggali sendiri. Kita tahu konsep investasi properti, selain diharapkan kenaikan harga rumah tentu pemilik juga mengharapkan cashflow tahunan dari sewa rumah.

Investasi Properti = Capital Gain + Penghasilan Sewa

Biasanya tarif sewa per tahun sebesar 5% – 8% dari harga rumah. Perhitungan sederhananya apabila ada rumah seharga 1 milyar, maka biaya sewa per tahunnya adalah antara 50 – 80 juta per tahun. Namun keadaannya tidak selalu seperti itu, beberapa kolega saya memulai usaha PAUD di daerah BSD dengan menyewa sebuah rumah seharga 30 juta per tahun padahal menurut pemilik dan broker harga pasar rumah itu adalah 1,2 Milyar. Jadi tarifnya hanya 2,5% dari harga pasar rumah. Karena tarif sewa yang relatif rendah itulah banyak pemilik properti memilih untuk mengosongkan rumahnya daripada disewa dengan harga relatif rendah.

Melihat harga-harga rumah di pinggiran Jakarta yang naik tidak terkendali saya jadi berpikir, harga yang dipasang para pengembang ini berdasarkan apa? Demand Supply? harga psikologis? Dimana ada pengembang yang selalu mengancam dengan “Senin Harga Naik!” atau dengan menggoreng harga selama masih laku.

Developer (D): Bikin Rumah ah, dijual 200 juta. (laku keras)

D: Wah coba minggu depan naikin 10%, jual 220 juta (laku keras lagi)

D: Wah abis, naikin lagi 10%, jual 242 juta (lagi lagi laku keras)

dst.

Semakin banyaknya kelas menengah, mudahnya proses kredit KPR, dan mempunyai rumah sebagai simbol kemapanan hidup merupakan faktor yang mendukung tingginya penjualan rumah.

Bagaimana menilai harga wajar properti? Kalau saya berpendapat nilailah harga wajar properti tersebut dari harga sewanya, apabila harga sewa 6 juta setahun dengan menggunakan asumsi faktor biaya sewa 6% maka dihitung 6 juta x (100%/6%) = 100 juta. Jika ternyata harga pasar tersebut lebih dari hitungan dan asumsi kita maka rumah tersebut telah overvalued. Perhitungan ini sangat subjektif dan masih ada kelemahan, sehingga mohon maaf apabila ada yang tidak berkenan.

Demikian, sewa atau beli tetapkan pilihan anda. Kita tidak menghakimi 🙂

Semoga bermanfaat.

ada liputan khusus kontan tentang KPR di http://lipsus.kontan.co.id/v2/kpr dan ada liputan khusus yang menarik di http://lipsus.kontan.co.id/v2/kpr/read/121/Bubble-properti-atau-hanya-over-price

6 Komentar

Filed under perencanaan keuangan, piece of mind