Menghitung Nilai Wajar Properti

Beberapa waktu yang lalu ada obrolan di sebuah milis SSR yang bercerita bahwa banyak rumah di bilangan Serpong kosong tidak berpenghuni a.k.a. kosong. Kenapa?

Kita tahu harga rumah terutama di bilangan Bintaro Serpong naik drastis beberapa tahun terakhir ini, oleh karena itu banyak orang yang memiliki dana lebih membeli rumah dengan harga milyaran meskipun di daerah suburban seperti Serpong. tujuannya apa? biasanya untuk investasi, dan sebagian untuk ditinggali sendiri. Kita tahu konsep investasi properti, selain diharapkan kenaikan harga rumah tentu pemilik juga mengharapkan cashflow tahunan dari sewa rumah.

Investasi Properti = Capital Gain + Penghasilan Sewa

Biasanya tarif sewa per tahun sebesar 5% – 8% dari harga rumah. Perhitungan sederhananya apabila ada rumah seharga 1 milyar, maka biaya sewa per tahunnya adalah antara 50 – 80 juta per tahun. Namun keadaannya tidak selalu seperti itu, beberapa kolega saya memulai usaha PAUD di daerah BSD dengan menyewa sebuah rumah seharga 30 juta per tahun padahal menurut pemilik dan broker harga pasar rumah itu adalah 1,2 Milyar. Jadi tarifnya hanya 2,5% dari harga pasar rumah. Karena tarif sewa yang relatif rendah itulah banyak pemilik properti memilih untuk mengosongkan rumahnya daripada disewa dengan harga relatif rendah.

Melihat harga-harga rumah di pinggiran Jakarta yang naik tidak terkendali saya jadi berpikir, harga yang dipasang para pengembang ini berdasarkan apa? Demand Supply? harga psikologis? Dimana ada pengembang yang selalu mengancam dengan “Senin Harga Naik!” atau dengan menggoreng harga selama masih laku.

Developer (D): Bikin Rumah ah, dijual 200 juta. (laku keras)

D: Wah coba minggu depan naikin 10%, jual 220 juta (laku keras lagi)

D: Wah abis, naikin lagi 10%, jual 242 juta (lagi lagi laku keras)

dst.

Semakin banyaknya kelas menengah, mudahnya proses kredit KPR, dan mempunyai rumah sebagai simbol kemapanan hidup merupakan faktor yang mendukung tingginya penjualan rumah.

Bagaimana menilai harga wajar properti? Kalau saya berpendapat nilailah harga wajar properti tersebut dari harga sewanya, apabila harga sewa 6 juta setahun dengan menggunakan asumsi faktor biaya sewa 6% maka dihitung 6 juta x (100%/6%) = 100 juta. Jika ternyata harga pasar tersebut lebih dari hitungan dan asumsi kita maka rumah tersebut telah overvalued. Perhitungan ini sangat subjektif dan masih ada kelemahan, sehingga mohon maaf apabila ada yang tidak berkenan.

Demikian, sewa atau beli tetapkan pilihan anda. Kita tidak menghakimi 🙂

Semoga bermanfaat.

ada liputan khusus kontan tentang KPR di http://lipsus.kontan.co.id/v2/kpr dan ada liputan khusus yang menarik di http://lipsus.kontan.co.id/v2/kpr/read/121/Bubble-properti-atau-hanya-over-price

Iklan

6 Komentar

Filed under perencanaan keuangan, piece of mind

6 responses to “Menghitung Nilai Wajar Properti

  1. property bubble, itulah yang sedang terjadi. penyebab utamanya ya KPR yang mudah didapatkan itu. meskipun di sebuah kawasan yang sangat bagus dikembangkan, tetap saja pembeli tidak bisa mendapatkan gain yang bagus selama pengembang masih terus merilis produk baru. IMHO

    • Terima kasih mas Budiono sudah komentar di blog saya
      Properti bubble saya belum bisa memastikan hal tersebut terjadi. Hal tersebut dapat terjadi apabila banyak orang yang sebenarnya belum mampu tapi membeli rumah hanya untuk investasi, contohya seperti yang terjadi di Amerika Serikat.

  2. Saya kurang setuju soal bubble properti karena dua alasan: (1) Jumlah yang beli rumah dengan cash masih cukup tinggi, sekitar 30%. (2) Demand properti memang tinggi, sekitar 13 juta orang butuh rumah, sehingga kenaikkan harga properti pasti terjadi.

    • Betul, namun adanya disparitas antara harga jual dan harga sewa menunjukkan di daerah tertentu terdapat kesenjangan antara demand dan supply, mungkin di daerah tertentu harganya digoreng sedemikian rupa oleh developer sehingga harganya di atas kewajaran
      mohon dikoreksi apabila saya salah

  3. Budi Pekerti

    Permisi, saya baru baja artikel ini dan tertarik berkomentar.
    Saya ada rencana untuk menjual rumah saya, di daerah Banten, clusternya kecil tapi bisa dibilang sangat favorit, bisa terlihat dari hampir tidak ada yang tersedia untuk dijual. Saya sempat melihat di internet ada yang menjual rumah di cluster yang sama, ukuran yang sama 1,3 M. Padahal 3 tahun lalu, saya beli rumah saya ini “hanya” seharga 550 juta. Jujur saja saya jadi berfikir untuk menjual rumah saya, dan dengan mempertimbangkan bahkan rumah saya sudah dikembangkan dengan sedemikian rupa, jumlah kamar lebih banyak, dan beberapa kelebihan lainnya dibandingkan dengan rumah lain di cluster yang sama, saya terpikir untuk mencoba menjual rumah saya dengan harga 1,6-1,8 M.
    Pertanyaan saya apakah ini termasuk “menggoreng” versi non developer?
    Sebenarnya apa etikanya untuk jual-beli rumah, contohnya seperti ini?
    Thanks.

    • Harga sebenarnya adalah sebuah kesepakatan antara penjual dan pembeli mas, orang menjual di internet belum tentu nanti harga jadinya sama, bisa turun hingga 20-40%, mungkin dia posting di internet harga tinggi agar pembeli menawarnya sesuai dengan harga yang dia inginkan. Tetangga saya sebelah di rumah menjual rumahnya 600 juta, 2 minggu kemudian pembelinya menjualnya di internet seharga 900 juta karena katanya tidak cocok.

Mohon Tanggapannya :)

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s